Overname van zorginstellingen en woonvoorzieningen voor ouderen
Als je als eigenaar van een woonzorgcentrum, dagbesteding of ander type zorginstelling besloten hebt om tot verkoop over te gaan, komt er een hoop op je af. Het verkopen van een woonvoorziening voor ouderen, zoals een dagbesteding, kan een complex proces zijn dat nauwkeurige planning vereist. Daarnaast zijn inzicht in de markt en begrip van de verschillende stappen die bij een verkoop komen kijken noodzakelijk. Hoe bepaal je de waarde van jouw zorginstelling? Hoe vind je mogelijk geïnteresseerde kopers? In dit artikel bieden we je een overzicht van de belangrijkste aspecten waarmee rekening gehouden moet worden bij de verkoop van een woonvoorziening voor ouderen of aanverwante zorginstellingen.
De vraag naar hoogwaardige ouderenzorg neemt toe
De vraag naar hoogwaardige ouderenvoorzieningen in Nederland neemt toe, voornamelijk als gevolg van de vergrijzing. Op 1 januari 2023 telde Nederland ongeveer 3,6 miljoen inwoners ouder dan 65 jaar, wat neerkomt op ongeveer 20% van de totale bevolking. De zogenaamde 'grijze druk', de verhouding tussen het aantal 65-plussers en het aantal personen in de werkzame leeftijd, was 34,4%, een stijging ten opzichte van 22,2% in 2003 (bron en bron).
Deze verschuiving onderstreept de groeiende behoefte aan ouderenvoorzieningen en zorgdiensten en dit biedt unieke kansen voor investeerders en ondernemers in de zorgsector. Of het nu gaat om een 24-uurs zorgvoorziening, een centrum voor dagbesteding of een volledig woonzorgcentrum, de verkoop van een zorginstelling kan erg lucratief zijn door de grote vraag.
Hoe onderscheid je jouw zorginstelling of woonvoorziening van anderen?
Aan de vraag ligt het niet, er is genoeg interesse in zorginstellingen en woonvoorzieningen voor ouderen. Maar er zijn meer kapers op de kust en je zal niet de enige aanbieder zijn. Het is daarom belangrijk om vast te stellen wat jouw instelling onderscheidt van anderen. Dit zijn enkele voorbeelden van mogelijke onderscheidende kwaliteiten:
- De tevredenheid van bewoners en familieleden: bij de overname van een zorginstelling is het voor de koper belangrijk om een duidelijk inzicht te krijgen in de zorgprocessen, de kwaliteit van zorg, en de tevredenheid daarover van de bewoners en hun familieleden.
- Innovatie: de uitdagingen en kansen van 24-uurs zorgvoorzieningen en dagbestedingscentra liggen in de kwaliteit van de geboden zorg en de mate waarin zij kunnen inspelen op de individuele behoeften van ouderen. Innovatie in zorgdiensten en een sterke focus op welzijn en activiteiten kunnen onderscheidend zijn.
- Duurzaam zorgvastgoed: investeren in duurzaam zorgvastgoed is niet alleen een ethische keuze maar kan ook economisch voordelig zijn. Duurzame gebouwen verlagen de operationele kosten en verbeteren het leefklimaat voor bewoners, wat bijdraagt aan een positief imago en de aantrekkelijkheid van de zorginstelling.
Zo zet je de eerste stappen bij het verkopen van een woonvoorziening voor ouderen
Bij de verkoop van een woonvoorziening of zorginstelling voor ouderen is de voorbereiding erg belangrijk. Als je als eigenaar, na jaren van toewijding, besluit om tot verkoop over te gaan, dan doe je dat ruim op tijd. Idealiter neem je vanaf dat moment nog zo’n 2 tot 3 jaar voor de daadwerkelijke verkoop. Deze periode is van belang om de instelling optimaal voor te bereiden, zowel de fysieke staat als financiële gezondheid.
Het opstellen van een professioneel verkoopmemorandum is een belangrijke eerste stap. Dit document belicht de geschiedenis, unieke waarde, klantenbasis en toekomstperspectieven van de instelling, inclusief een overzicht van financiële resultaten. Dit proces, hoewel grotendeels zelf uit te voeren, kan vergemakkelijkt worden door de begeleiding van experts die ondersteuning bieden bij elke stap van de verkoop.
Hoe bepaal je de waarde van een zorginstelling?
De waardebepaling van een zorginstelling is een van de eerste stappen in het verkoopproces. Factoren die hierbij een rol spelen zijn onder andere de locatie, de staat van het vastgoed, de financiële gezondheid van de onderneming, en het potentieel voor toekomstige groei. Specifiek voor zorginstellingen wordt ook gekeken naar de kwaliteit van de geleverde zorg, de bezettingsgraad en de contracten met zorgverzekeraars.
Er zijn meerdere mogelijkheden om vervolgens de waarde van het totale zorgbedrijf te bepalen. Eén methode is het vermenigvuldigen van de totaalomzet met een variabele factor, die tussen 0,8 en 2 ligt, afhankelijk van groeipotentieel, onderhandelingsmogelijkheden met verzekeraars en gemeenten, en andere operationele factoren. Een alternatieve benadering gebruikt de potentiële winst vermenigvuldigd met een factor (tussen 2 en 5), waarbij ook de waarde van onderhanden werk en goodwill in acht worden genomen. Goodwill omvat netwerk, zorgcontract-mogelijkheden en de reputatie van de instelling.
Tot slot kan de waarde ook worden vastgesteld door de concrete activa op te tellen en goodwill toe te voegen, inclusief inventaris, nog te ontvangen betalingen, en fysieke assets zoals voertuigen en gebouwen (bron -> gaat over GGZ, maar lijkt mij ook van toepassing op zorg in algemeen)
De marktwaarde van een woonzorgcentrum
Wanneer de waarde bepaald is, kun je een vraagprijs formuleren. De marktwaarde, oftewel het uiteindelijke bedrag dat betaald wordt door een koper, wordt beïnvloed door de algemene vraag naar ouderenzorg in de regio en de specifieke diensten die de instelling biedt. De eerder genoemde onderscheidende factoren zijn van groot belang. Investeringen in duurzaam zorgvastgoed en innovatieve zorgtechnologieën kunnen de waarde van een zorginstelling bijvoorbeeld verhogen en de positie in de markt versterken.
Zo komt de transactie tot stand
Het tot stand komen van de transactie voor een zorginstelling of woonvoorziening voor ouderen begint met een goed bod, waarna exclusieve onderhandelingen met de koper volgen. Deze periode, bekend als ‘due diligence’, stelt de koper in staat alle aspecten van de instelling grondig te onderzoeken. Dit proces kan enkele weken in beslag nemen. Na een succesvolle due diligence en overeenstemming over de verkoopprijs wordt de verkoopovereenkomst opgesteld, vaak met juridische begeleiding om toekomstige lasten en ongewenste verplichtingen te vermijden. Met het ondertekenen van deze overeenkomst is de transactie een feit en kan de overdracht plaatsvinden.
OvernameAdvies
Een succesvolle overdracht vereist een zorgvuldige planning en begeleiding van alle betrokken partijen. Dit omvat de overdracht van kennis en processen aan de nieuwe eigenaar, het waarborgen van de continuïteit van zorg voor de bewoners, en het behouden van belangrijke medewerkers.
De verkoop van een woonvoorziening voor ouderen of andere zorginstellingen is een complex maar lonend proces. Door de toenemende vraag kan dit weleens hét moment zijn om tot een verkoop over te gaan. Zorg dat je van tevoren goed geïnformeerd bent over hoe jij het maximale uit de verkoop van een woonvoorziening voor ouderen kunt halen. Neem gerust contact op met OvernameAdvies of lees hoe OvernameAdvies jou kan ondersteunen bij de verkoop.
