Overname van zorginstellingen en woonvoorzieningen voor ouderen
Als u als eigenaar van een woonzorgcentrum, dagbesteding of ander type zorginstelling hebt besloten tot verkoop over te gaan, komt er veel op u af. Het verkopen van een woonvoorziening voor ouderen, zoals een dagbesteding, kan een complex proces zijn dat nauwkeurige planning vereist. Daarnaast zijn inzicht in de markt en begrip van de verschillende stappen die bij een verkoop komen kijken noodzakelijk. Hoe bepaalt u de waarde van uw zorginstelling? En hoe vindt u mogelijk geïnteresseerde kopers? In dit artikel bieden wij u een overzicht van de belangrijkste aspecten waarmee bij de verkoop van een woonvoorziening voor ouderen of aanverwante zorginstellingen rekening moet worden gehouden.
De vraag naar hoogwaardige ouderenzorg neemt toe
De vraag naar hoogwaardige ouderenvoorzieningen in Nederland neemt toe, voornamelijk als gevolg van de vergrijzing. Op 1 januari 2023 telde Nederland ongeveer 3,6 miljoen inwoners ouder dan 65 jaar, wat neerkomt op ongeveer 20% van de totale bevolking. De zogenoemde 'grijze druk', de verhouding tussen het aantal 65-plussers en het aantal personen in de werkzame leeftijd, bedroeg 34,4%, een stijging ten opzichte van 22,2% in 2003 (bron en bron).
Deze verschuiving onderstreept de groeiende behoefte aan ouderenvoorzieningen en zorgdiensten, en biedt unieke kansen voor investeerders en ondernemers in de zorgsector. Of het nu gaat om een 24-uurszorgvoorziening, een centrum voor dagbesteding of een volledig woonzorgcentrum: door de grote vraag kan de verkoop van een zorginstelling zeer lonend zijn.
Hoe onderscheidt u uw zorginstelling of woonvoorziening van anderen?
Aan de vraag ligt het niet; er is voldoende interesse in zorginstellingen en woonvoorzieningen voor ouderen. Maar er zijn meer kapers op de kust en u zult niet de enige aanbieder zijn. Het is daarom belangrijk vast te stellen wat uw instelling onderscheidt van andere. Enkele voorbeelden van mogelijk onderscheidende kwaliteiten:
- De tevredenheid van bewoners en familieleden: bij de overname van een zorginstelling is het voor de koper belangrijk een duidelijk inzicht te krijgen in de zorgprocessen, de kwaliteit van zorg en de tevredenheid daarover van de bewoners en hun familieleden.
- Innovatie: de uitdagingen en kansen van 24-uurszorgvoorzieningen en dagbestedingscentra liggen in de kwaliteit van de geboden zorg en de mate waarin zij kunnen inspelen op de individuele behoeften van ouderen. Innovatie in zorgdiensten en een sterke focus op welzijn en activiteiten kunnen onderscheidend zijn.
- Duurzaam zorgvastgoed: investeren in duurzaam zorgvastgoed is niet alleen een ethische keuze, maar kan ook economisch voordelig zijn. Duurzame gebouwen verlagen de operationele kosten en verbeteren het leefklimaat voor bewoners, wat bijdraagt aan een positief imago en aan de aantrekkelijkheid van de zorginstelling.
Zo zet u de eerste stappen bij het verkopen van een woonvoorziening voor ouderen
Bij de verkoop van een woonvoorziening of zorginstelling voor ouderen is de voorbereiding erg belangrijk. Als u als eigenaar, na jaren van toewijding, besluit tot verkoop over te gaan, doet u dat ruim op tijd. Idealiter neemt u vanaf dat moment nog zo'n twee tot drie jaar tot de daadwerkelijke verkoop. Die periode is nodig om de instelling optimaal voor te bereiden, zowel wat betreft de fysieke staat als de financiële gezondheid.
Het opstellen van een professioneel verkoopmemorandum is een belangrijke eerste stap. Dit document belicht de geschiedenis, de unieke waarde, het klantenbestand en de toekomstperspectieven van de instelling, inclusief een overzicht van de financiële resultaten. Met begeleiding van experts, die u bij elke stap van de verkoop ondersteunen, verloopt dit proces aanzienlijk soepeler.
Hoe bepaalt u de waarde van een zorginstelling?
De waardebepaling van een zorginstelling is een van de eerste stappen in het verkoopproces. Factoren die daarbij een rol spelen zijn onder andere de locatie, de staat van het vastgoed, de financiële gezondheid van de onderneming en het potentieel voor toekomstige groei. Specifiek voor zorginstellingen wordt ook gekeken naar de kwaliteit van de geleverde zorg, de bezettingsgraad en de contracten met zorgverzekeraars.
Er zijn meerdere manieren om vervolgens de waarde van het totale zorgbedrijf te bepalen. Eén methode is het vermenigvuldigen van de totale omzet met een variabele factor tussen 0,8 en 2, afhankelijk van het groeipotentieel, de onderhandelingsmogelijkheden met verzekeraars en gemeenten en andere operationele factoren. Een alternatieve benadering gaat uit van de potentiële winst, vermenigvuldigd met een factor tussen 2 en 5, waarbij ook de waarde van onderhanden werk en goodwill in acht wordt genomen. Goodwill omvat het netwerk, de mogelijkheden rond zorgcontracten en de reputatie van de instelling.
Tot slot kan de waarde ook worden vastgesteld door de concrete activa op te tellen en daar goodwill bij op te tellen, inclusief inventaris, nog te ontvangen betalingen en fysieke assets zoals voertuigen en gebouwen. Zie hiervoor deze bron, die zich richt op de GGZ maar in grote lijnen ook op de zorg in bredere zin van toepassing is.
De marktwaarde van een woonzorgcentrum
Wanneer de waarde is bepaald, kunt u een vraagprijs formuleren. De marktwaarde, oftewel het bedrag dat een koper uiteindelijk betaalt, wordt beïnvloed door de algemene vraag naar ouderenzorg in de regio en door de specifieke diensten die de instelling biedt. De eerder genoemde onderscheidende factoren zijn daarbij van groot belang. Investeringen in duurzaam zorgvastgoed en innovatieve zorgtechnologie kunnen de waarde van een zorginstelling bijvoorbeeld verhogen en de marktpositie versterken.
Zo komt de transactie tot stand
De transactie voor een zorginstelling of woonvoorziening voor ouderen begint met een goed bod, waarna exclusieve onderhandelingen met de koper volgen. Deze periode, bekend als 'due diligence', stelt de koper in staat alle aspecten van de instelling grondig te onderzoeken. Dat proces kan enkele weken in beslag nemen. Na een succesvolle due diligence en overeenstemming over de verkoopprijs wordt de verkoopovereenkomst opgesteld, vaak met juridische begeleiding om toekomstige lasten en ongewenste verplichtingen te vermijden. Met de ondertekening van deze overeenkomst is de transactie een feit en kan de overdracht plaatsvinden.
OvernameAdvies
Een succesvolle overdracht vereist zorgvuldige planning en begeleiding van alle betrokken partijen. Dat omvat de overdracht van kennis en processen aan de nieuwe eigenaar, het waarborgen van de continuïteit van zorg voor de bewoners en het behoud van belangrijke medewerkers.
De verkoop van een woonvoorziening voor ouderen of een andere zorginstelling is een complex, maar lonend proces. Door de toenemende vraag kan dit weleens hét moment zijn om tot verkoop over te gaan. Zorg dat u vooraf goed geïnformeerd bent over hoe u het maximale uit de verkoop kunt halen. Neem gerust contact op met OvernameAdvies, of lees hoe OvernameAdvies u kan ondersteunen bij de verkoop.
