De invloed van vastgoed op een bedrijfsverkoop
Als een onderneming vastgoed in bezit heeft, is het vaak verstandig de waarde van dat vastgoed los te benaderen van de bedrijfswaarde die is gebaseerd op de 'operatie'. Zeker wanneer de waarde van het vastgoed naar alle waarschijnlijkheid een groot deel van de totale waarde uitmaakt, kan de impact daarvan groot zijn.
De eerste vraag die gesteld moet worden, is of er alternatief gebruik mogelijk is voor het vastgoed. Bij een regulier kantoorpand zal dat zeker het geval zijn. Maar er is ook vastgoed denkbaar waarbij dat minder voor de hand ligt: denk aan de productiehal van een grotere brouwerij of aan een crematorium. Het vastgoed is dan dermate specifiek en ingericht op de gebruiker of eigenaar, dat het meer kan worden gezien als een productiemiddel en overeenkomstig wordt gewaardeerd. In die gevallen wordt vastgoed dus niet apart gewaardeerd. Is er wel relatief eenvoudig alternatief gebruik mogelijk, dan wordt het vastgoed wél separaat gewaardeerd; op die situatie gaat dit artikel verder in.
Waarderen van vastgoed
Als het vastgoed op meerdere manieren inzetbaar is en dus niet exploitatiegebonden is, worden er over het algemeen twee waarderingen gemaakt. Allereerst wordt de bedrijfswaarde van de operatie (de kernactiviteit van de onderneming) gewaardeerd, veelal aan de hand van de discounted cash flow-methode. Daarnaast wordt het vastgoed apart gewaardeerd. De reden daarvoor is dat het risico van vastgoed voor het gemiddelde MKB-bedrijf een stuk lager is dan het risico van de operatie. Met andere woorden: de rendementseis voor vastgoed is lager. Zou de waarde van het vastgoed dus worden bepaald met de (te) hoge rendementseis van de operatie, dan wordt het vastgoed ondergewaardeerd. En dat kan al snel om aanzienlijke bedragen gaan.
Vastgoed in een bedrijfswaardering
Hoe het dan wel moet? Allereerst wordt het vastgoed van de operatie gesplitst. Vervolgens wordt er een reële huursom voor het vastgoed bepaald, die fictief als kostenpost in de boekhouding van de onderneming wordt opgevoerd. Het is belangrijk dat deze huursom representatief is en rekening houdt met zaken als (achterstallig) onderhoud en erfpacht.
Daarna wordt de waarde van de operatie vastgesteld: exclusief de vastgoedwaarde, inclusief de huurkosten.
In een tweede waardering wordt de waarde van het vastgoed bepaald aan de hand van de verwachte inkomsten en risico's over een periode van (bijvoorbeeld) 15 tot 20 jaar. Deze waarde wordt toegevoegd aan de berekende waarde van de operatie, waarmee de totale bedrijfswaarde inclusief vastgoed is vastgesteld.
Vastgoed-bv
Veel ondernemers hebben hun vastgoed ondergebracht in een aparte bv. Dat maakt deze waarderingsoefening een stuk eenvoudiger, en een bedrijfsovername mogelijk ook: de verkoper kan het vastgoed dan makkelijker in bezit houden en blijven verhuren aan de nieuwe eigenaar van de operatie. Ook in deze constructie is het van belang dat er altijd met een reële huursom wordt gerekend.
OvernameAdvies
Is er sprake van vastgoed waarvoor alternatief gebruik reëel is, dan is het aan te raden dit vastgoed apart te waarderen van de rest van de onderneming. De risico's die aan vastgoed verbonden zijn, zijn immers lager dan de reguliere bedrijfsrisico's van het gemiddelde MKB-bedrijf. Navenant is de rendementseis voor vastgoed lager, en de waarde bij een overeenkomstige kasstroom dus hoger. Door de operatie en het vastgoed apart te waarderen, ontstaat een completer beeld van de onderneming, met een veelal hogere bedrijfswaarde.
