Schoonmaakbedrijf verkopen

Voor een schoonmaakbedrijf met €1 tot €5 miljoen omzet betalen kopers doorgaans 3 tot 5 keer de genormaliseerde EBITDA. Dat is een brede bandbreedte. Het verschil tussen de onder- en bovenkant zit zelden in de omvang van het bedrijf, maar vooral in de kwaliteit van de contracten en in de vraag of het bedrijf ook zonder de eigenaar blijft draaien.

In de schoonmaak verkoopt u geen machines of voorraad, maar afspraken met klanten en de mensen die het werk uitvoeren. Een koper wil daarom weten hoe vast die afspraken zijn, of loonstijgingen in de prijzen terugkomen en wie de klantrelaties onderhoudt als u er niet meer bent. In dit artikel leest u hoe kopers daarnaar kijken, welke ontwikkelingen in de nabije toekomst meespelen en hoe u uw bedrijf op tijd verkoopklaar maakt.

Een branche die zich opnieuw ordent

Bovenin de Nederlandse schoonmaakmarkt staan enkele landelijke partijen. CSU is met ruim €670 miljoen omzet de grootste, gevolgd door Vebego, Gom en Asito. Daaronder werken honderden regionale bedrijven, vaak opgebouwd door één ondernemer of een familie. Negen van de tien grootste schoonmakers groeiden in 2025, deels door bedrijven over te nemen (Facto).

De motor achter die overnames is het personeel. De Rabobank omschrijft het tekort aan schoonmakers als "het nieuwe normaal". Een grote partij die een regionaal bedrijf overneemt, krijgt in één keer een team dat de objecten en de klanten kent. Bovendien kan zij de kosten van planning, vervanging bij ziekte, kwaliteitscontrole en aanbestedingen over meer omzet verdelen. Bij nettomarges van enkele procenten is dat een wezenlijk voordeel.

Aan de verkoopkant speelt het omgekeerde. Veel eigenaren die hun bedrijf in de jaren negentig of nul begonnen, zoeken nu een opvolger en vinden die niet altijd in eigen kring. Dat zorgt voor een ruim aanbod. Het gevolg: kopers kunnen kiezen, en een goed voorbereid bedrijf valt sneller op.

Drie soorten kopers, drie verschillende biedingen

Wie uw bedrijf koopt, maakt voor de prijs potentieel veel uit. Wij onderscheiden bij schoonmaakbedrijven met een omzet van 1 tot 5 miljoen euro de volgende drie typen kopers.

1. De regionale of landelijke branchegenoot wil groeien in een gebied waar hij nog weinig objecten heeft, of zoekt extra medewerkers en een specialisme. Een voorbeeld: CSU nam in 2025 Willems Schoonmaakdiensten uit Wormer over, inclusief alle 93 medewerkers, nadat de eigenaren geen opvolger hadden gevonden (MT/Sprout).
2. Het investeringsplatform is een schoonmaakgroep waarachter een investeerder staat die via een reeks overnames schaal opbouwt. Capital Cleaning Group is daarvan het bekendste Nederlandse voorbeeld. Onder investeerder NewPort Capital groeide de groep vanaf 2022 met acht overnames naar circa €63 miljoen omzet. In 2025 werd zij doorverkocht aan het Franse Samsic (M&A Awards). Zulke platforms kopen kleinere bedrijven als aanvulling en werken met een professioneel, strak overnameproces.
3. De individuele ondernemer wil een bestaand bedrijf overnemen in plaats van er zelf een op te bouwen. Hij heeft vaak minder eigen middelen en minder schaalvoordelen. In de praktijk betekent dat vaker een lening van de verkoper of een deel van de prijs dat later wordt betaald.

Het belangrijkste verschil zit in wat de koper met uw overhead kan doen. Een branchegenoot of platform heeft al planners, een salarisadministratie en regiomanagers. Kosten die u nu zelf draagt, vallen bij hem of haar grotendeels weg. Daardoor kan hij of zij meer bieden dan een ondernemer. Of diegene dat ook doet, hangt af van de concurrentie: met één gegadigde aan tafel houdt de koper dat voordeel voor zichzelf.

Rekenen met genormaliseerde EBITDA

De jaarrekening van een schoonmaakbedrijf geeft zelden het beeld waarop een koper rekent. Daarom wordt eerst de EBITDA genormaliseerd: het resultaat vóór rente, belastingen en afschrijvingen, gecorrigeerd naar wat het bedrijf onder een nieuwe eigenaar structureel oplevert. Die genormaliseerde EBITDA maal de multiple geeft de ondernemingswaarde. Daarvan gaan bankschulden en leaseverplichtingen af om op de waarde van de aandelen uit te komen.

Bij schoonmaakbedrijven gaan de correcties vooral over de eigenaar. Rekent u via uw holding een managementfee, dan vervangt de koper die door wat een bedrijfsleider en planner zouden kosten. Staat het bedrijfspand in uw holding, dan wordt een marktconforme huur ingerekend. Eenmalige kosten, zoals een verhuizing, mag u terugtellen, mits u dat kunt aantonen. Een hoog ziekteverzuim dat elk jaar terugkomt, valt daar niet onder: dat ziet een koper als een vast kenmerk van uw bedrijf.

Neem een schoonmaakbedrijf met €2,5 miljoen omzet en €80.000 EBITDA in de jaarrekening. De eigenaar ontvangt via zijn holding €180.000 managementfee. Een bedrijfsleider en planner zouden samen ongeveer €110.000 kosten. Daarnaast was er dat jaar €10.000 aan verhuiskosten. De genormaliseerde EBITDA komt dan op €160.000, het dubbele van wat de jaarrekening laat zien. Bij een multiple van 3 tot 4 hoort daar een ondernemingswaarde van €480.000 tot €640.000 bij.

De genoemde bandbreedte van 3 tot 5 keer EBITDA is onze inschatting voor het Nederlandse mkb. Een Europese sectorbenchmark noemt voor transacties in de schoonmaak 4 tot 6,5 keer EBITDA, en voor kleine bedrijven die van de eigenaar afhankelijk zijn 3 tot 4,5 keer (Valindex).

Wat zijn uw contracten waard?

De contractportefeuille is het hart van de waardering. Bij het doorlichten van een schoonmaakbedrijf stellen kopers steeds dezelfde vragen over die contracten.

Komt een loonsverhoging terug in de prijs? Personeel is bij een schoonmaakbedrijf verreweg de grootste kostenpost. Een contract met een indexatieclausule die aan de cao gekoppeld is, houdt de marge op peil. Zonder die clausule betaalt u elke cao-verhoging zelf, en dat neemt een koper mee in zijn bod.

Hoe vast is de afspraak? Een meerjarig contract met een opzegtermijn van drie maanden of langer is meer waard dan een afspraak die per maand kan worden opgezegd. Ook het klantverloop van de afgelopen jaren telt mee. Hoeveel klanten zijn er vertrokken, en waarom?

Hoe groot is de grootste klant? Is één opdrachtgever goed voor een vijfde of meer van de omzet, dan weegt het vertrek van die klant zwaar. Spreiding over sectoren als kantoren, zorg, onderwijs en industrie maakt de portefeuille robuuster.

Wordt het contract aanbesteed? Schoonmaak is arbeidsintensief werk. Neemt een nieuwe opdrachtnemer na een aanbesteding een wezenlijk deel van het personeel over, dan kan sprake zijn van overgang van onderneming. De medewerkers gaan dan met hun arbeidsvoorwaarden mee naar de nieuwe partij. Een contract dat periodiek wordt aanbesteed, is daardoor minder zeker dan het lijkt.

Gaat het om terugkerend werk of om projecten? Dagelijkse of wekelijkse contractschoonmaak weegt zwaarder dan opleveringen, bouwschoonmaak of eenmalige klussen. Specialistisch werk als glasbewassing, gevelreiniging of industriële reiniging maakt u daarentegen minder makkelijk vervangbaar.

De eigenaar als bottleneck

In veel schoonmaakbedrijven van deze omvang doet de eigenaar zelf de acquisitie, maakt hij de planning en is hij het eerste aanspreekpunt bij klachten. Dat werkt goed zolang hij er is, maar voor een koper is het een risico. Bij de overdracht vertrekt precies de persoon bij wie de klantrelaties liggen.

Kopers lossen dat op met een lagere prijs, een langere periode waarin u na de verkoop betrokken blijft, of een deel van de koopprijs dat afhangt van het behoud van klanten. U kunt dat voorkomen door die taken op tijd over te dragen. Een rayonmanager of bedrijfsleider die klanten bezoekt en een planner die de roosters maakt, verlagen het risico voor een koper aantoonbaar. Die kosten verdient u bij de verkoop vaak ruimschoots terug.

Drie risico's die een koper altijd onderzoekt

Zzp'ers en onderaannemers. Sinds 1 januari 2025 handhaaft de Belastingdienst weer actief op schijnzelfstandigheid. Werkt een zzp'er in de praktijk als werknemer, dan kunnen naheffingen volgen over meerdere jaren. Daarnaast bent u via de keten- en inlenersaansprakelijkheid aansprakelijk als een onderaannemer zijn loonheffingen of btw niet afdraagt. Hoe groter het deel van de omzet dat via inhuur loopt, hoe kritischer een koper kijkt naar G-rekeningen, verklaringen van betalingsgedrag en keurmerken.

Ziekteverzuim. De schoonmaak is fysiek zwaar werk, en verzuim kost geld aan loondoorbetaling en vervanging. Kopers willen de verzuimcijfers over meerdere jaren zien, weten welke langdurige dossiers nog lopen en hoe uw verzuimverzekering is geregeld.

De financiële huishouding. Een rekening-courant met uw holding, materialen of dispensers bij klanten waarvan niet duidelijk is wie de eigenaar is, en prognoses die eerder niet werden gehaald: het zijn allemaal punten die vragen oproepen. Hoe beter uw administratie op orde is, hoe minder garanties en zekerheden een koper vraagt.

CAO 2026–2028: waarom indexatie nu telt

De nieuwe cao voor het Schoonmaak- en Glazenwassersbedrijf loopt van 1 juli 2026 tot 1 juli 2028. De lonen, die per 1 januari 2026 al met 3% stegen, gaan op 1 januari 2027 met 3,1% en op 1 januari 2028 met 3% omhoog (CNV). Vanaf 2027 komt daar een reiskostenvergoeding bij tegen het maximale onbelaste tarief, berekend over de volledige afstand tussen huis en werk. Vooral bedrijven met objecten verspreid over een grote regio merken dat.

Over drie jaar stijgen de lonen dus met ruim 9%. Een koper rekent uit wat dat doet met uw marge. Kunt u de stijging via indexatie doorberekenen, dan blijft het effect beperkt. Lukt dat niet, dan daalt uw winst en daarmee de verkoopprijs. Loop daarom uw contracten nu na. Ontbreekt een indexatieclausule, dan is de eerstvolgende verlenging het moment om die alsnog op te nemen. Zorg er ook voor dat een prognose die u aan kopers laat zien, deze stijgingen bevat. Een prognose zonder de cao-stijgingen verliest direct aan geloofwaardigheid.

Daarnaast vragen opdrachtgevers en aanbestedende diensten steeds vaker om duurzame middelen, elektrisch vervoer en digitale rapportages over de kwaliteit. Voor kleinere bedrijven zijn die investeringen niet altijd op te brengen. Ook dat is voor veel eigenaren een reden om aansluiting te zoeken bij een grotere organisatie.

Aandelen, activa of alleen de portefeuille

Een schoonmaakbedrijf kan op drie manieren van eigenaar wisselen. Bij een aandelentransactie koopt de koper de hele BV. Contracten en arbeidsovereenkomsten lopen ongewijzigd door, en via een holding is dit voor de verkoper fiscaal vaak het gunstigst. De koper neemt wel ook de risico's uit het verleden over, zoals een mogelijke naheffing over zzp'ers, en vraagt daarom garanties.

Bij een activatransactie blijft de BV bij u en neemt de koper de contracten, het personeel en het materieel over. Klanten moeten instemmen met de overdracht van hun contract, en het personeel gaat via overgang van onderneming mee. Een portefeuille-overname gaat nog een stap verder: de koper neemt alleen de klantcontracten over, vaak met de medewerkers die op die objecten werken. Dat komt vooral voor bij kleinere bedrijven of bij het afstoten van een regio.

Omdat de waarde zo sterk aan klanten hangt, wordt een deel van de koopprijs vaak pas later betaald. Bijvoorbeeld wanneer klanten na twaalf maanden nog klant zijn, of wanneer de omzet op peil blijft. Leg in zo'n regeling precies vast welke klanten en welke omzet meetellen, en wat er gebeurt als de koper zelf iets aan de dienstverlening verandert.

Verkoopklaar worden: een tijdlijn

De meeste waardeverhogende maatregelen in de schoonmaak hebben een aanloop nodig. Een contract pas je aan bij de verlenging, en een nieuwe bedrijfsleider moet eerst zijn plek vinden bij de klanten. Daarom loont het om terug te rekenen vanaf het moment waarop u wilt verkopen.

Twee tot drie jaar voor de verkoop

Dit is de periode om de fundamenten te leggen. Neem bij elke contractverlenging een indexatieclausule op en streef naar langere looptijden. Draag klantcontact en planning stap voor stap over aan een bedrijfsleider of rayonmanager. Breng de inhuur van zzp'ers terug of leg die juridisch goed vast. Werk aan een verzuimbeleid dat aantoonbaar resultaat oplevert.

Eén jaar voor de verkoop

Zorg voor maandcijfers die kloppen en die u snel kunt aanleveren. Maak een overzicht van de omzet per klant over de afgelopen drie jaar, met looptijden en opzegtermijnen. Stel een realistische prognose op waarin de cao-stijgingen zijn verwerkt. Laat ook berekenen welke verkoopstructuur fiscaal voor u het gunstigst is, en los een eventuele rekening-courant met uw holding op.

Tijdens het verkoopproces

Houd het proces in deze fase vertrouwelijk. Klanten die horen dat hun schoonmaker te koop staat, gaan soms rondkijken, en medewerkers kunnen onzeker worden. Benader meerdere kopers tegelijk, zodat zij met elkaar concurreren. Spreek bij de onderhandeling niet alleen een prijs af, maar ook hoe lang u betrokken blijft en welk deel van de prijs afhangt van het behoud van klanten. Reken voor het hele traject, van eerste gesprek tot overdracht, op zes tot twaalf maanden.

Na de overdracht

In de schoonmaak zijn klanten gewend aan een vast gezicht. Introduceer de nieuwe eigenaar daarom persoonlijk bij uw belangrijkste opdrachtgevers en bij de vaste krachten op hun objecten. Hoe soepeler die overgang verloopt, hoe groter de kans dat een eventuele uitgestelde betaling ook volledig wordt uitgekeerd.

Schoonmaakbedrijf verkopen met begeleiding

Er is volop vraag naar goed georganiseerde schoonmaakbedrijven. Tegelijk staan er veel bedrijven te koop, en kopers kijken kritisch naar contracten, indexatie en de rol van de eigenaar. Wie daar op tijd mee aan de slag gaat, verkoopt niet alleen tegen een betere prijs, maar ook met minder voorwaarden.

OvernameAdvies kent de dynamiek van deze branche en de kopers die erin actief zijn. Wij helpen u om de genormaliseerde EBITDA scherp te onderbouwen, uw bedrijf aan de juiste partijen voor te leggen en de voorwaarden te bewaken. Overweegt u de verkoop van uw schoonmaak- of glazenwassersbedrijf? Plan een vertrouwelijk gesprek met een van onze adviseurs.