Bent u eigenaar van een hotel en denkt u erover om het te verkopen? Dan zijn er een aantal grote beslissingen te nemen. De reden voor de verkoop is daarbij van belang. U kunt het hotel simpelweg 'in de markt zetten' en hopen op een mooie prijs. Maar een verkoopstrategie waarbij u gedegen onderzoek naar de marktomstandigheden hebt gedaan en een realistische vraagprijs hebt bepaald, loont doorgaans beter. Wij zetten de belangrijkste afwegingen en tips voor de verkoop van een hotel op een rij.

Is uw hotel verkopen wel de beste oplossing?

Allereerst de belangrijkste vraag: moet het hotel wel echt verkocht worden? Is dat de beste oplossing? De sleutel tot het antwoord zit in de reden voor de verkoop. Een veelvoorkomende reden is een gebrek aan opvolging. Vooral bij familiehotels, die soms al jaren van generatie op generatie overgaan, komt er soms een moment dat die opvolging tot stilstand komt. Dat kan een belangrijke reden voor verkoop zijn. Omdat zo'n familiehotel al jaren in de familie is, bestaat er ook een sterke binding met de huidige eigenaar. De vraag is dan: bent u op zoek naar een totale verkoop en wilt u er geen omkijken meer naar hebben? Of wilt u afbouwen, maar vindt u het niet erg om nog wat tijd in het hotel te steken?

Vindt u het niet erg om tijd aan het hotel te besteden, dan is verhuur een interessante oplossing. Ook daar is veel vraag naar. De huurder kan zich volledig richten op de exploitatie van het hotel, maar hoeft niet het financiële vermogen te hebben om het hele hotel ineens over te nemen. Bijkomend voordeel is dat het hotel in zekere zin in de familie blijft. Wilt u er geen omkijken meer naar hebben, dan lijkt een verkoop de beste oplossing.

Zorg voor inzicht in de huidige situatie

Wanneer u besluit tot verkoop over te gaan, is het belangrijk goed zicht op de huidige situatie te hebben. Is de boekhouding op orde, niet alleen recent, maar ook over voorbije jaren? Zijn er cijfers over de bezetting van het hotel en het verloop daarvan over de afgelopen jaren? Is inzichtelijk via welke kanalen de gasten het hotel hebben gevonden? Welke vergunningen zijn er precies afgegeven, en rusten die op de locatie of op de eigenaar? Zorg dat op deze vragen een duidelijk antwoord is. Wanneer die informatie bij aanvang van het verkoopproces op orde is, beïnvloedt dat de uiteindelijke verkoopprijs positief.

De verkoopwaarde van een hotel

De waarde van een hotel hangt van veel factoren af. Doorgaans wordt de waarde van commercieel vastgoed, zoals een kantoor, vastgesteld op basis van de huurwaarde. Bij een hotel is echter ook het resultaat van belang. Om tot een betrouwbare waardebepaling te komen, moet er over de afgelopen jaren een goede administratie van de resultaten zijn, plus een prognose voor de toekomst.

Er zijn drie belangrijke methoden, die in principe ook alle drie tegelijk gebruikt kunnen worden, om tot een betrouwbare waardebepaling van het hotel te komen:

1. Het bedrijfsresultaat: hierbij wordt gekeken naar het resultaat over een periode van tien jaar, waarbij alle kosten en opbrengsten van het hotel zijn meegenomen. Uit de opsomming van dit resultaat kan een waarde worden afgeleid.
2. De huurwaardekapitalisatie: hierbij wordt gekeken naar de huurprijs van het hotel en het daarbij behorende rendement. Belangrijk is dat niet alleen naar het rendement van een hotel wordt gekeken, maar ook naar een eventuele alternatieve toepassing, zoals de huurwaarde van een kantoor in plaats van een hotel.
3. Het bierviltje: de bovenstaande twee methoden zijn niet op een bierviltje te berekenen. Daarom wordt in de hotelwereld de vuistregel 'duizend maal de kamerprijs' nog wel eens aangehouden. Daarbij wordt de gemiddelde prijs per nacht vermenigvuldigd met het aantal kamers, en vervolgens met duizend. Uiteraard is dit een zeer grove methode, die niet volstaat om het hotel mee in de verkoop te zetten, maar het kan een ruwe indicatie geven.

Hoe u het hotel het beste verkoopt

Wanneer de beginselen op orde zijn en duidelijk is wat de vraagprijs is, kan het verkoopproces beginnen. Dit is een specialistisch traject, met financiële, fiscale en juridische aspecten. Laat u daarom begeleiden door een gespecialiseerd overnamekantoor, zodat u tijdens elke stap in de best mogelijke positie staat.

Bij OvernameAdvies wordt u als hoteleigenaar van begin tot eind ondersteund. Doordat er de afgelopen jaren al meerdere hotels succesvol zijn verkocht en door OvernameAdvies zijn begeleid, kunt u rekenen op gerichte expertise voor uw situatie. Onze experts nemen u mee door het volledige proces, van de voorbereiding tot de overdracht, en komen daarvoor graag bij u langs.

Een belangrijke eerste stap is het opstellen van een verkoopmemorandum. Daarin staan veel details over het hotel: de resultaten, de marktomstandigheden, de concurrentie en het toekomstperspectief. U kunt het beschouwen als een soort verkoopfolder van uw hotel.

Op basis van dit memorandum melden geïnteresseerden zich en kunnen zij indicatieve biedingen doen. Aan de hand daarvan kunt u besluiten met één of meer partijen in gesprek te gaan. Tijdens de onderhandeling breekt op enig moment ook de due diligence aan, waarbij de kopende partij inzicht krijgt in de administratie en resultaten die in het memorandum zijn genoemd.

De overdracht van het hotel

Wanneer de due diligence is afgerond en de verkoop tot stand komt, kan aan de overdracht worden gewerkt. Belangrijk is goed zicht te houden op de garanties die bij de verkoop worden verstrekt. Een hoge verkoopprijs kan aanvankelijk interessant lijken, maar door afgesproken omzetgaranties toch weer tegenvallen. Denk daarom goed na over de verplichtingen die u bij de verkoop aangaat en in hoeverre die haalbaar zijn.

Ook de aansprakelijkheid is een belangrijk onderdeel van de koopovereenkomst. Zorg dat alle relevante zaken daarin zijn opgenomen en besproken. Wanneer op een later moment zaken aan het licht komen die bij het opstellen van de koopovereenkomst voor de koper niet bekend waren, kan dat vervelende consequenties voor u als verkoper hebben.

Spreek tot slot duidelijk af hoe de verkoopprijs wordt betaald. Komt het hele bedrag ineens, is er een afhankelijkheid van derde partijen, of moet de koper de financiering zelf nog rond zien te krijgen? Zo voorkomt u dat andere interessante kopers al zijn afgehaakt terwijl de beoogde koper zijn financiering nog moet regelen.

OvernameAdvies

Twijfelt u of, en hoe, uw hotel het beste verkocht kan worden? Neem dan contact op met de experts van OvernameAdvies om samen naar het beste plan voor uw hotel te kijken.